2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Возведение стен в квартире со свободной планировкой

Межкомнатные перегородки в квартире: гипсокартон, дерево или блоки

Из-за пандемии коронавируса многие россияне перешли на удаленную работу, а школьники и студенты вынуждены учиться дистанционно. Многие столкнулись с нехваткой личного пространства и решили разграничить зоны в квартире. Для того чтобы разделить жилплощадь на отдельные комнаты, требуются тонкие, относительно легкие, но прочные перегородки.

Вместе с экспертами и дизайнерами рассказываем о преимуществах и недостатках материалов, из которых возводят перегородки в квартире.

Газоблоки и пеноблоки

Газоблоки и пеноблоки являются самыми популярными материалами при возведении межкомнатных перегородок. Они являются наиболее прочными и обладают высоким качеством поверхности — перегородки из таких материалов не требуют трудоемкого оштукатуривания. Следует отметить, что газобетон имеет открытые сообщающиеся воздушные поры. С одной стороны, это обеспечивает материалу превосходную паропроницаемость, а с другой — повышает влагопоглощение, делая блоки гигроскопичными. Пенобетон лишен этого недостатка, поскольку воздушные ячейки замкнуты.

Пеноблоки и газоблоки выгоднее использовать для возведения межкомнатных перегородок в квартире при перепланировке, так как они наиболее экономичны и просты в момент установки, рассказал руководитель агентства согласования недвижимости и перепланировок GOROD Алексей Паршин. «Такой материал соответствует и установленным законом нормативам. Так, СП 03.23.2003 регламентирует толщину, а СП 2.01.02-85 — нормы противопожарной безопасности. Межкомнатная перегородка должна быть толщиной не менее 10 см, из трудносжигаемых материалов и со звукоизоляцией 40–50 дБ», — пояснил Паршин.

Плюсы:

  • высокая огнестойкость и звукоизоляция;
  • большой формат блоков повышает скорость работ;
  • быстрое высыхание готовых конструкций;
  • легкая обработка при помощи простого инструмента;
  • возможность создания арочных проемов без усиливающих элементов;
  • высокое качество поверхности.

Минусы:

  • низкий уровень звукоизоляции тонких блоков;
  • недостаточная стойкость к консольным нагрузкам.

Кирпич

Перегородки возводят из недорогого полнотелого строительного (рядового) кирпича стандартного размера (250×120×65 мм) марки не ниже М100. Устойчивая кирпичная перегородка должна иметь толщину в полкирпича (150–170 мм вместе со слоем штукатурки черновой отделки). Такая конструкция не только съедает сантиметры полезной площади, но и создает локальную нагрузку на перекрытие, поскольку кирпич имеет высокую плотность (1800–2000 кг/куб. м). Возводить перегородки из кирпича дороже как по стоимости материала, так и по цене самой работы.

«Кирпич оказывает большую нагрузку на несущие конструкции. Если вы решили использовать этот материал, то рекомендую пустотелый кирпич — он весит меньше», — пояснил эксперт по перепланировке.

Плюсы:

  • высокая прочность и влагостойкость;
  • возможность возведения криволинейных перегородок.

Минусы:

  • низкая скорость возведения перегородки;
  • высокий расход кладочного и штукатурного раствора;
  • высокий вес перегородки;
  • низкое качество поверхности;
  • высокая стоимость и сроки отделочных работ.

Альтернатива блокам из ячеистого бетона — пазогребневые плиты. Для их производства используется экологический гипс, цементное связующее и легкие наполнители (минеральные или органические). Такие изделия по торцам имеют выступы (гребни) и углубления (пазы), причем они могут быть прямоугольной или трапециевидной формы. Длина плит — 667 мм, высота — 500 мм, толщина — 80 или 100 мм. Качественная продукция отличается высокой геометрической точностью (допустимые отклонения не превышают 0,5–2 мм) и гладкой поверхностью.

Перегородки также делают из несущего каркаса (стальной профиль) и гипсокартонной обшивки. Материал имеет трехслойное строение: гипсовый сердечник между двумя листами прочного и жесткого картона. Выпускается несколько видов подобной продукции: стандартные гипсокартонные листы (ГКЛ), огнестойкие (ГКЛО), влагостойкие (ГКЛВ) и влагоогнестойкие (КГЛВО). ГКЛ применяются в помещениях с влажностью не более 70%. Для повышения огнезащитных характеристик в состав гипсового сердечника добавляют измельченное стекловолокно (стеклосечку) 10–12 г/кв. м. При производстве влагостойкого материала используют пропитанный антисептиком картон и гипсовую композицию, в состав которой входят фунгициды и гидрофобизаторы. ГКЛВ можно использовать во влажной среде (влажность до 90%) при условии, что на обшивку не будет попадать вода. В области ванны или душевой кабины их необходимо покрывать гидроизоляцией и облицовывать плиткой — так, чтобы не оставалось открытых участков и щелей.

«Гипсовые перегородки подходят для символического зонирования помещений, так как они менее прочные, чем газоблоки и кирпич. Из такого материала чаще возводят перегородки для гардеробных комнат или кладовых помещений. Преимуществом пазогребневых плит является их легкость и простота монтажа», — пояснил эксперт.

Свободная планировка квартиры

В последнее время квартиры со свободной планировкой становятся все более популярны – теперь собственники сами хотят решать где будет спальня, какой площади сделать кухню и как оформить гостиную. Однако, у отсутствия внутренних перегородок есть свои особенности и сегодня мы их разберем.

  1. Что это такое?
  2. Плюсы и минусы
  3. Ограничения
  4. Кому подойдет?
  5. Кому точно не подойдет?
  6. Рекомендации по обустройству
  7. Варианты дизайна

Что это такое?

Первым делом следует разобраться, что из себя представляет жилье со свободной планировкой, чем отличается от стандартных решений.

Главное различие между обычной квартирой и открытым пространством — отсутствие стен. Роль несущих конструкций выполняют колонны, а также стены, которыми отделена ванная комната, балкон.

То есть при покупке новостройки со свободной планировкой вы получаете жилую площадь, где основные квадратные метры сосредоточены в одной комнате. Далее разрабатывается дизайн-проект, при необходимости возводятся перегородки, делается ремонт, устанавливается мебель.

На фото пустая квартира с открытой планировкой

Плюсы и минусы

Преимущества свободной планировки:

  1. Свобода обустройства . Например, где будет спальня, сколько квадратных метров она займет, решает не архитектор или застройщик, а покупатель. Правда, относительно кухни и санузла есть ограничения, о них поговорим позднее.
  2. Больше воздуха . Даже большая квартира, поделенная на крошечные комнаты, станет неуютной: чем просторнее основное помещение, тем приятнее в нем будет находиться.
  3. Удобство для семей с детьми . Отсутствие глухих разделителей позволяет маме или папе следить за малышами во время дневных игр, при этом занимаясь своими делами.
  4. Простота отделки . Больше не придется продумывать дизайн каждой комнаты: в данном случае оправдана одна концепция на всю квартиру.
  5. Возможность перестройки . В капитальной панельке большая часть стен являются несущими и если вы купили 2-х комнатную, такой она останется. Зато в квартире со свободной планировкой можно сначала сделать один дизайн, с появлением детей провести перепланировку, а когда дети вырастут и съедут — снова перестроить жилище.
  6. Выгодная цена . Т.к. строительные компании экономят на стенах, отделке, кадастровая стоимость недвижимости будет немного дешевле.

Недостатки открытых студий:

  1. Ограничения по переделке . Какие изменения вносить запрещено читайте в следующем разделе.
  2. Удорожание ремонта . Возводить стены придется с нуля, уже этот факт поднимет цену отделки на 30-40%.
  3. Согласование работ . Владельцы должны заявить о своих намерениях в БТИ, получить разрешение на все виды работ, включая перенос отопления, коммуникаций, ограничение жилого пространства.

На фото минимум стен в интерьере

Ограничения

Основные запреты касаются расположения мокрых зон:

  • Нельзя переносить кухню или санузел: они должны остаться на том же месте, что в техническом плане.
  • Нельзя увеличить туалет, при этом уменьшив кухню (но «откусить» часть коридора или жилой комнаты можно).
  • Нельзя убирать несущие конструкции. Если колонна стоит не там, где надо, просто демонтировать ее не получится.
  • Нельзя выносить трубы отопления на балкон, лоджию.
  • Нельзя оставлять жилой менее 8 кв.м. площади квартиры.

Важно ! Понятия «свободная планировка» в законодательстве не существует: отсюда появляются определенные ограничения в самостоятельной перепланировке помещения.

Кому подойдет?

Свободная планировка подходит тем, кто:

  • Не может найти планировку своей мечты . Выбор типовых вариантов ограничен: если ни один не устраивает, всегда можно сделать собственное зонирование.
  • Не боится дорогостоящего ремонта . Оплачивать придется материалы, услуги дизайнерского бюро, строительной бригады.
  • Готов ждать переезда . Свободные планировки в новостройках продаются без отделки, поэтому если нужна квартира «заезжай и живи», это не тот вариант.

В целом, свободная планировка — про творчество, полет фантазии, воплощение оригинальных идей в интерьере. Это про вас? Смело выбирайте жилище такого типа!

На фото свободное пространство в современном стиле

Кому точно не подойдет?

Исходя из предыдущего раздела, логично предположить, что опытный риелтор никогда не посоветует квартиру с открытой планировкой семьям, которым нужно жилье здесь и сейчас. А также тем, кто не планирует вкладывать большое количество сил, времени, средств в обустройство собственного дома.

Если высоких требований к планировке нет, на рынке без труда можно найти квартиру со стенами, в которой будет удобно жить — лучше выбрать уже готовый вариант.

Рекомендации по обустройству

Независимо от того, тратитесь вы на дизайнера или продумываете планировку, отделку квартиры самостоятельно, учтите рекомендации специалистов.

Изучите жилищный план

В планировке нас интересуют мокрые зоны, которые нельзя переносить, а также несущие балки, которые нельзя убирать.

Откажитесь от коридоров

Проходы занимают слишком много пространства, съедая полезную площадь. Экономьте место — рисуйте планировку без них.

Учтите расположение окон

Когда перегородки будут возведены, ни одна из комнат не должна оказаться слишком темной. К тому же, место стены также определяется по положению окна.

Запланируйте помещения специального назначения

За счет наличия гардеробной, постирочной, кабинета или творческой студии функциональность только выиграет!

Объединяйте все, что возможно

Большое количество глухих стен превращают даже просторное жилище в лабиринт из маленьких комнат. Чтобы этого избежать, объединяйте пространства (например, кухню, гостиную), а также используйте в планировке перегородки из стеклянных блоков или окошек, либо шторы вместо кирпича или бетона — они выглядят легче.

Не забудьте про стороны света

Спальни, например, лучше делать окнами на север: так рассветное солнце не будет мешать вашему сну по утрам. Для гостиной или кабинета, наоборот, стоит оставить светлый угол.

Варианты дизайна

Выбор стиля больше зависит не от планировки, а от вкуса хозяев. Однако, отдельные направления дизайна в свободном пространстве будут смотреться лучше всего :

Лофт . Так как индустриальный стиль зародился в заброшенных промышленных зданиях, открытое цельное помещение — как раз про него. Если к свободной по планировке площади добавить высокие потолки, большие окна, получится идеальная основа для лофта.

Минимализм . Многофункциональность основного помещения (кухни-гостиной) предполагает наличие большого количества вещей. Чтобы избежать визуального шума, воплотите современный минимализм с небольшим количеством акцентов.

На фото двухуровневые апартаменты

Ар-деко . Роскошная отделка и мебель любит большие площади. Подойдет любителям сдержанной классики, утрированного барокко.

Квартира свободного плана может стать как благом, так наказанием: но если вы готовы ко всем «сюрпризам» и ограничениям, то лучшего жилья не найти!

Что такое свободная планировка квартиры: ограничения, нюансы

Принято считать, что при свободной планировке можно с нуля создать квартиру своей мечты — расположить комнаты, как хочется, или вообще убрать все перегородки, организовать большую ванную с джакузи или просторную кухню-столовую и собираться в ней всей семьей.

В квартирах со свободной планировкой действительно можно реализовать много идей, но есть целый ряд ограничений и нюансов. Если про них не знать, может возникнуть масса проблем, вплоть до невозможности узаконить перепланировку.

Рассказываем, что такое свободная планировка и что нужно учесть, если вы решили купить такую квартиру.

Что такое свободная планировка

Как такового понятия «свободная планировка» в законе не существует — его стоит воспринимать как маркетинговый ход застройщиков и риелторов. Обычно с такой формулировкой в новостройках предлагают купить квартиры без ремонта, в которых отсутствуют внутренние стены. Фактически это студии, но их площадь может быть сопоставима с трех- или четырехкомнатной квартирой.

Свободная планировка — это пространство с минимальным количеством внутренних перегородок. Как правило, такая планировка ограничена только внешними и межквартирными стенами.

Технически свободная планировка возможна не везде. Например, в конструкции панельных и кирпичных домов почти все межкомнатные стены являются несущими, поэтому открытое пространство там реализовать невозможно (либо очень сложно).

В панельном ЖК «Бунинские луга» все стены — несущие

Проще всего организовать свободную планировку в монолитно-каркасных домах — в большинстве новостроек так и делают. В монолитных зданиях внутренние стены не несут основную нагрузку, а потому их можно относительно свободно перемещать по всей площади помещения.

В чем разница между свободной и открытой планировкой

Эти два понятия схожи между собой. Они оба обозначают квартиры без внутренних перегородок, но есть и различия.

Формулировка «свободная планировка» относится к квартирам без ремонта. Она предполагает расширенные возможности по перепланировке жилища во время отделки — изменению размеров и габаритов комнат, их объединение и разделение.

Открытая планировка — это особенность уже готового интерьера. Она означает, что в квартире нет разделения на комнаты, а все ее пространство за исключением санузла представляет собой одно просторное помещение. Квартиры со свободной планировкой покупают в том числе для того, чтобы организовать в них открытую планировку.

Как выглядит квартира со свободной планировкой

Типичная квартира со свободной планировкой смотрится как пустая «бетонная коробка» с оконными проемами и входом. Межкомнатных стен в ней либо нет совсем, либо они намечены трассировкой — невысокими (10-20 см) пеноблоками или кирпичами, реже обычной краской.

Фото квартиры свободной планировки в ЖК «Рассказово»

Пространство в квартирах со свободной планировкой максимально открыто, но в нем могут быть установлены пилоны и колонны. Они служат для укрепления каркаса здания, убрать их будет нельзя.

Границы санузлов в квартирах свободной планировки обычно размечаются трассировкой. В отдельных случаях застройщик может возвести и полноценные перегородки — все зависит от компании и конкретного жилого комплекса.

Как свободная планировка отмечается на плане квартиры

Разделение комнат в квартире может отсутствовать в реальности, но не на бумаге — к жилью должен прилагаться план, согласованный в бюро технической инвентаризации (БТИ). Юридического понятия свободной планировки нет, поэтому особых требований к его составлению не предъявляют.

Все реально существующие перегородки на плане квартиры выделяются сплошными линиями. Межквартирные стены, пилоны и колонны обычно помечены жирным.

Свободная планировка без разметки в ЖК «20&20»

Условные перегородки, которые в реальности отсутствуют или намечены трассировкой, могут отмечать пунктиром или вообще никак не обозначать. Обязательно должны быть выделены мокрые зоны — кухни и санузлы.

Свободная планировка с разметкой в ЖК «Город»

Бывает, что на плане БТИ при свободной планировке не обозначены границы коридоров, вспомогательных и жилых помещений. На бумаге квартира выглядит как «белый квадрат» с санузлом. Это не противоречит закону, но усложняет согласование перепланировки для будущих владельцев.

При неявном расположении помещений на плане БТИ можно ориентироваться на строительный (поэтажный) план — он составляется перед строительством дома, обычно в нем указаны точные границы всех помещений. Получить его можно у застройщика или в управляющей компании.

Какие плюсы и минусы у свободной планировки

Основное достоинство квартир со свободной планировкой — открытое пространство. В плане дизайна и творчества это огромное преимущество. Хозяин квартиры может сам решать, сколько в квартире будет комнат (и будут ли они вообще), привлечь дизайнера и составить индивидуальный дизайн-проект — все это делает квартиру уникальной и дает ее жильцам свободу самовыражения.

Свободная планировка предоставляет простор для творчества. Квартиру можно использовать как «заготовку» для реализации смелых идей, которые не найти среди типовых вариантов жилья.

В квартирах свободной планировки изначально нет стен, поэтому можно не тратиться на демонтаж — в Москве он обходится в 200-400 руб./кв. м. Если убирать перегородки самостоятельно, это потребует много времени и сил, а потом придется собирать и выбрасывать строительный мусор.

— относительная свобода творчества;

— экономия времени на демонтажные работы;

— возможность организовать открытую планировку.

— дополнительные затраты и время на ремонт;

— ограничения при перепланировке;

— после возведения стен общий метраж квартиры уменьшится.

У свободной планировки есть и обратная сторона — владельцы будут платить за возведение перегородок из своего кармана. Кладка межкомнатных стен с учетом работ и материалов в Москве обходится примерно в 990 руб./кв. м. В зависимости от метража и желаемой планировки расходы могут составить до нескольких десятков тысяч рублей.

При подсчете площади в квартире свободной планировки не учитываются внутренние перегородки, и при ремонте межкомнатные стены «съедают» квадратные метры. Средняя толщина перегородок составляет 150 мм. При возведении 7-метровой стены площадь жилья уменьшится на 7 х 0,15 = 1,05 кв. м. Если квартира находится в Москве, при продаже владелец потеряет в среднем 200 тыс. руб — среднюю стоимость одного квадратного метра.

Читать еще:  Как сделать вентиляцию в гараже своими руками: 52 фото и полезные схемы

Еще один недостаток — ограничения при ремонте квартир свободной планировки. Мало того, что отсутствие стен увеличивает время на отделку, дополнительное время придется потратить на согласование — процесс может затянуться на несколько месяцев.

Что можно и нельзя делать при свободной планировке

Правила ремонта при свободной планировке такие же, как и в обычных квартирах — с поправкой на то, что владелец может сам выбрать количество и расположение помещений. Но воплотить абсолютно любую мечту не получится — перепланировку все равно придется согласовывать в жилищной инспекции и БТИ по всем нормам и правилам.

Какие основные ограничения действуют при ремонте квартир свободной планировки:

  • площадь жилой комнаты должна составлять не менее 8 кв. м, а ширина — не менее 2,25 м;
  • каждое жилое помещение должно быть обеспечено минимум одним окном;
  • санузлы запрещается увеличивать за счет кухонь, а кухни — за счет санузлов;
  • нельзя располагать мокрые зоны над жилыми помещениями, переносить стояки водоснабжения и перекрывать к ним доступ;
  • ванную и туалет можно перенести, расширить или объединить только за счет вспомогательных помещений (коридора, прихожей, кладовой).

Подробно ограничения и правила при перепланировке квартир описаны в статьях 25-29 Жилищного кодекса РФ, постановлении правительства ПП №47 от 28 января 2006 г., СП 54.13330.2016. В Москве действует отдельное постановление №508-ПП от 25 октября 2011 г.

Сносить, перемещать или возводить стены, а также менять расположение мокрых зон в квартире без согласования незаконно — это будет считаться самовольной перепланировкой. За такое нарушение по ст. 7.21. КоАП РФ предусмотрен штраф от 2 до 2,5 тыс. руб. Квартиру придется вернуть в первоначальный вид или попробовать согласовать перепланировку через суд.

Как выбрать квартиру со свободной планировкой

Перед тем, как покупать квартиру со свободной планировкой, ее нужно суметь правильно выбрать. Перечислим основные моменты, на которые нужно обратить внимание:

  • Утвержденный план квартиры (от БТИ, поэтажный). Там должны быть отмечены границы всех жилых и нежилых помещений, в особенности мокрых зон — иначе жилищная инспекция может отказать в перепланировке.
  • Количество колонн и пилонов. Лучше, если их вообще нет — тогда пространство будет максимально открытым. Но чем больше квартира, тем более вероятно, что в ней появятся дополнительные опорные конструкции — они ограничивают возможности по дизайну.
  • Число окон. Чем больше в квартире со свободной планировкой окон, тем шире возможности по разграничению пространства — например, из одной большой гостиной с двумя окнами можно сделать две отдельные комнаты с естественным освещением.
  • Расположение стояков водоснабжения. Лучше, если они находятся в разных частях квартиры — особенно когда их несколько. Это даст дизайнеру «пространство для маневра», чтобы перенести кухню или санузел без нарушения строительных норм, организовать мастер-спальню с отдельной ванной.
  • Форма квартиры и высота потолков. Для создания интерьера с открытой планировкой подходят квартиры, которые имеют более квадратную форму — в них пространство кажется объемнее, а обставить его будет легче. Визуально расширить квартиру помогают высокие потолки от 3 м.

Что можно и нельзя при свободной планировке, как не ошибиться при выборе квартиры

Свободная планировка — это «ноу-хау» строительного рынка. Нельзя сказать однозначно, хорошо это или плохо, но можно со стопроцентной уверенностью утверждать, что мало кто из покупателей хорошо понимает, что это значит. А когда становится ясно: квартира уже куплена, денег на перепланировку вроде бы «свободного» пространства не хватает, а что дальше делать непонятно.

Свободная планировка и ее подводные камни

Застройщики, для повышения инвестиционной привлекательности позиционируют монолитные новостройки как жильё со свободной планировкой, достоинством которых, называют реализацию любых дизайнерских фантазий. При этом умалчивают о том что, несмотря на определённую свободу действий, относительно перепланировки существует и ряд ограничений, утверждённых на законодательном уровне.

Под свободной планировкой квартиры подразумевается пространство, ограниченное только несущими стенами. Это возможно благодаря технологии монолитного построения домов, при которой функцию несущих, выполняют только наружные стены. Благодаря этому можно изменять планировку. Изменять, так как план помещения уже утвержден проектом.

Только в случае, когда собственник решил не устанавливать никаких перегородок, всё просто. Но если вы самостоятельно распланировали квартиру свободной планировки, то потребуется получить разрешение на перепланировку или переоборудование помещения.

Покупка такой жилплощади имеет свои недостатки:

  1. Её цена выше типовой.
  2. В ней нет отделки. Есть бетонные стены, установленные входные двери, окна, система отопления. Подведены газ, свет и вода. Собственнику понадобится большой объемвложений на то, чтобы сделать ремонт: установить перегородки, выполнить разводку электрической и водопроводной сетей, устройство полов, чистовую отделку комнат. Производство этих работ строго регламентировано СНиПами (Строительными нормами и правилами) кроме отделки комнат.
  3. Возможность перепланировки требует получения разрешения с последующей разработкой проекта и его согласованием. Процесс согласования зависит от сложности проекта. Чемсложнее проект, тем длительнее согласование.
  4. Возведение перегородок приведёт к потерям площади. Расстояние между перегородками, используемые для них материалы –регламентированы.
  5. Перепланировка ванных комнат, туалетов и кухонь практически невозможна. Стояки перенести нельзя, да и размеры этих комнат, скорее всего, изменить не удастся.

О чем стоит знать при покупке

Покупая квартиру, собственник считает что «свободная» планировка даст ему возможность где угодно возводить стены, располагать комнаты с разным назначением по желанию. Это не всегда так. В технической документации определено расположение мокрых и сухих зон. Менять их расположение — нельзя. Проблемно даже поменять их размеры. Происходит это потому, что на законодательном уровне определено, что ванную комнату, туалет и кухню (мокрые зоны) нельзя расширить за счёт жилых зон. И если в такой квартире нет зоны коридоров, то как бы владелец ни пытался расширить санузел, он обязательно попадет на площадь жилой комнаты.

Ещё есть ограничения, касающиеся технических возможностей. Например: несмотря на свободную планировку, санузлы в новой квартире могут быть расположены только там, где это предусмотрено проектом, потому что перенести стояки – невозможно.

Ещё один момент, который нужно учесть перед покупкой квартиры. Далеко не каждому известно, что к сдаче дома в эксплуатацию должны быть закончены все строительные работы, а на дату оформления права собственности квартира должна соответствовать утверждённому плану.

Посмотрите поэтажный план

Выбрав квартиру со свободной планировкой в новостройке иногда можно увидеть разметку комнат, выложенную на полу одним-двумя рядами кирпичей. Важно знать, что этот вариант утверждён проектом. Этот проект согласован с БТИ. Обязан поставить эти перегородки новый владелец. Если собственник собирается распланировать помещение «под себя», то это — перепланировка, для которой требуется согласование в строго установленном порядке.

Не всегда на планах бюро технической инвентаризации изображено расположение комнат и их размеры. Иногда на этих планах квартира обозначена в виде белого квадрата. Если на плане бюро технической инвентаризации (БТИ) не отмечены стены, то увидеть их можно на строительном или поэтажном плане БТИ, на котором схематично размечены все помещения. Эта планировка прошла согласование до начала строительства. Собственник обязательно должен о ней знать.

Потребовать строительный (поэтажный) план БТИ можно у застройщика, или в управляющей компании. Стоит знать о том, что не любые варианты свободной перепланировки можно согласовать. Например: если вы хотите большую ванную комнату, а на строительном плане, на её месте размещается детская, то согласовать этот вариант невозможно.

Чтобы рассмотреть возможность перепланировки жилья лучше привлечь специалиста.

После возведения перегородок стоимость станет ниже

Купив квартиру со свободной планировкой и перепланировав её, владелец даже не подозревает о том, что сделав в ней перегородки, он уменьшит площадь. Чем больше таких перегородок и чем больше их толщина — тем меньше становится площадь квартиры. Таким образом, закончив все строительные работы, при регистрации в бюро технической инвентаризации квартиры с выполненной перепланировкой, вы увидите уменьшение площади. И непосредственно при продаже его цена будет меньше.

Затраты и согласования при свободной планировке

Утверждение «квартира со свободной планировкой» означает следующее – это студия, со всеми коммуникациями и контурами внутренних перегородок, обозначающих стены, на которые вроде бы намекает застройщик. На деле, он не просто намекает – законодательно эти стены там есть. Внутренние перегородки обязательно должны быть нанесены на план иначе невозможно выполнить расчеты, необходимые для строительства.

Без указания кухни не получится определить положение вентиляционных шахт, без разграничения санузлов не получится провести канализационные и водопроводные стояки, без данных о примерной площади жилого помещения невозможно рассчитать модель радиатора. А значит, уже несколько помещений «свободной планировки», так или иначе, определены в пространстве: это туалет, ванная, кухня. Возникает логичный вопрос: насколько изменяемо пространство такой планировки. Ответ немного странный: в пределах нежилых помещений.

Составим список, что действительно можно изменять в такой квартире:

  • Площадь кухонь и санузлов за счеткоридоров и подсобок. Жилые комнаты уменьшать с целью увеличения кухонь или туалетов нельзя. Эти помещения относятся к зонам с повышенной влажностью или мокрым зонам, поэтому существенное увеличение размеров помещений приведет к увеличению нагрузки на систему вентиляции.
  • Можноразмещать внутренние перегородки так, как вам этого хочется. Необходимо понимать, что каждая дополнительная строительная конструкция занимает место, а значит уменьшает количество квадратных метров и стоимость квартиры. Это незаметно при небольших площадях, но на больших пространствах потери будут чувствительны.
  • Можносоздавать дверные проемы в несущих конструкциях.
  • Можноразобрать часть стены на балкон, чтобы визуально объединить пространство лоджии и жилой комнаты. Но при этом нельзя переносить радиатор, подключенный к системе централизованного теплоснабжения на балкон. Почему? Это нарушит гидравлику системы отопления и может привести к пагубным последствиям.

Главное помнить, что для перепланировки необходимо согласование нового плана помещения и документов на него с БТИ, а это требует времени и денег. В частных фирмах вопрос перепланировки оценивается в диапазоне от 40 до одного миллиона рублей.

Такие квартиры, как правило, продают в панельных домах, где заботиться о несущих стенах не нужно, поскольку их роль выполняют внешние конструкции. В такой квартире возможности разграничения пространства действительно шире, но не стоит вестись на красивые цены.

Так, реальная цена всегда ниже заявленной. Панельный дом дешевле построить, чем кирпичный или монолитный, на внутренние перегородки не тратились деньги и трудовые ресурсы, а значит дом вышел быстрее и дешевле. Но именно словосочетание свободная планировка может добавить затрат вроде бы дешевой жилплощади.

Преимущества

Как среди этих вроде бы непроходимых минусов, найти преимущества?. Свободная планировка – это мечта. Да, нельзя поменять положение кухни или туалета, но кто об этом думает в своих представлениях о доме? Человек думает о комнатах и дизайне, красивом балконе, совмещенном со спальней, и широкой кухне.

Это возможно в творческом пространстве квартиры свободной планировки. Если вы готовы вложить время и деньги в свою мечту – дерзайте. Но если бюджет ограничен, то не стоит вестись на красивые сказки риелторов в попытке сэкономить. Подберите себе уютный вариант из имеющихся, обустройте на свое усмотрение, в любом случае это выйдет дешевле.

Вывод

Свободная планировка — это маркетинговый ход, повышающий прибыль, чем реальное преимущество квартиры. Но если смотреть дальше рыночных отношений: при большом бюджете это возможность создать только свой дом, похожих на которые нет, с действительно дизайнерским интерьером и полным ощущением душевного комфорта.
Купив квартиру со свободной планировкой вы можете создать свой интерьер. Воплощение вашей идеи в жизнь займёт много времени и средств. Поэтому тщательно взвесьте свои возможности и желания.

Перепланировка квартиры со свободной планировкой в каркасном доме

Каждый собственник квартиры со свободной планировкой сталкивается с проблемой адаптации помещения под свои потребности и согласования новой планировки квартиры.
В этой статье мы расскажем об особенностях перепланировки квартиры со свободной планировкой, на примере нашего проекта квартиры на проспекте Победителей, жилой комплекс «Лебяжий».

Квартиры со свободной планировкой в настоящее время стали очень популярными на рынке жилой недвижимости. Количество таких квартир растет с каждым днем. Компании — застройщики определяют свободную планировку, как основное достоинство квартиры. Действительно, для многих такой факт является привлекательным, потому что кажется, что можно реализовать любые дизайнерские задумки и решения. Но на самом деле, это не так. Предлагаем разобраться.

Как только владелец такой квартиры, получает технический паспорт БРТИ, он конечно же начинает планировать размещение комнат и выясняется, что понятия «свободная планировка» вообще не существует. В каждой квартире есть своя планировка, утвержденная и прошедшая Госстройэкспертизу.

Технический паспорт БРТИ квартиры со свободной планировкой

Проведем сравнение тех паспорта БРТИ и строительного проекта, по которому дом был возведен.

Паспорт БРТИ отражает помещение с общей жилой комнатой с кухонным оборудованием, спальни и двумя санузлами.

Архитектурный план квартиры

Ниже приводим план, прошедший Госстройэкспертизу, где пунктиром выделено функциональное зонирование комнат. В строительном проекте пунктирами обозначены места возведения стен и установки перегородок за счет собственника помещения.

Согласно пунктиров, квартира имеет весь набор помещений, определенный СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания», а это 3 жилых комнаты, коридор, кухню, санузлы, летние помещения (лоджии). Видно, что строительный проект жилого дома значительно отличается от технического паспорта БРТИ.

Это разночтение строительного проекта и технического паспорта вводит в заблуждение собственников таких квартир. Мнение, что «свободная планировка» позволяет как угодно возвести перегородки – ошибочно. Зачастую, установленные перегородки по желанию собственника невозможно узаконить, хотя хозяин такой квартиры при возведении стен думает, что действует на законных основаниях. Нужно понимать, что на зоны кухни, мокрых зон и прочих площадей распространяются те же правила, что и для квартир, где присутствуют внутренние перегородки.

Проект перепланировки

Самый трудный для проведения перепланировки вариант, где вся площадь квартиры за исключением, санузла является единой жилой площадью, как в нашем случае.

Например, отсутствие коридоров в квартире не дает возможности расширить санузел, потому что согласно СНБ 3.02.04-03* «Жилые здания» п. 4.16 расширение санузла в сторону жилой комнаты возможно только на 25% площади санузла. Бывает такое, что все возможные планировки с учетом строительных норм не устраивают собственников таких квартир.

Подобных нюансов может быть множество. Поэтому перед покупкой такой квартиры нужно тщательно анализировать возможные варианты перепланировки заранее.

Хозяйка нашей квартиры, хотела получить удобное пространство для своей семьи, где растет маленький сынишка.

Из множества вариантов, предложенных проектным бюро «Тектоника» семья выбрала, на наш взгляд, самый удачный.

Небольшой коридор, из которого сразу можно попасть в просторную гостиную с кухней. Зоны спальни отделены от общих зон коридором. Увеличено остекление в наружных стенах всех комнат. Санузел хозяев увеличен на 25% от площади санузла. Гостевой санузел остался без изменения. Предусмотрен большой гардероб. В этом проекте мы максимально использовали визуальные приемы для зрительного увеличения пространства.

После выполнения план-схемы, и получении Решения администрации нами был выполнен строительный проект, пройдена Госстройэкспертиза и получено положительное заключение.

Для чего нужна Госстройэкспертиза, можно почитать в нашей статье здесь.

Утверждение перепланировки

Ниже представлен фрагмент строительного проекта, необходимого для утверждения перепланировки и получения нового технического паспорта.

Наши идеи согласованы хозяйкой квартиры и воплощены без изменений.

При заказе услуги перепланировки «под ключ» в Проектном бюро «Тектоника» вариантные планировочные решения выполняются бесплатно.

Квартира-полуфабрикат: плюсы и минусы свободной планировки

Покупая квартиру со свободной планировкой, необходимо понимать, что свобода эта условна — всё равно придётся возвести стены и согласовать изменения во всех инстанциях.

Свобода без стен

Следует отметить, что термины «свободная планировка», «условно свободная планировка», «полусвободная планировка», которые зачастую используют риелторы для описания предлагаемой ими недвижимости, в российском законодательстве отсутствуют.

Потенциальный владелец, которому предложили жильё со свободной планировкой, представляет себе квартиру мечты — с большими окнами, персональным камином, ванной в полбассейна шириной, да мало ли какие ещё мечты бывают.

На самом деле свободная планировка подразумевает квартиру-полуфабрикат. Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами. Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система. Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла — так называемых мокрых зон.

Читать еще:  Гидроабразивная резка латуни

С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах. Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.

Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести стены либо ограничиться пилонами или колоннами, которые позволят немного увеличить жилую площадь (а не только визуально расширить пространство). Важно понимать, что «квартира мечты» неприглядно смотрится в бетоне, а её метраж кажется значительно меньше заявленной площади.

Фото: photo 5000/Fotolia.com

Будьте бдительны при покупке квартиры со свободной планировкой на вторичном рынке: все стены, возведённые (или не возведённые) прежним владельцем, должны быть легализованы и отмечены в документах БТИ. В противном случае вам придётся оформлять перепланировку, к тому же такую квартиру вряд ли удастся перепродать без потери стоимости

Существенная трудность состоит в том, что архитекторы не могут предположить, насколько свободная планировка нужна будущим владельцам жилья в спроектированном ими доме. Однако в поэтажном плане, который застройщик передаёт в БТИ, уже есть стены, рассчитана нагрузка, указана степень инсоляции помещений, чётко выделены зоны санузла и кухни, обозначены встроенные шкафы и тёмные комнаты-кладовки. По этой причине покупатель квартиры со свободной планировкой должен сразу заложить в свой бюджет расходы не только на услуги дизайнера и рабочих, которые будут воплощать в жизнь предложенный проект, но и на согласование последнего в жилинспекции.

Первые дома с квартирами «не как у всех» появились в Москве в конце 90-х гг. прошлого века. После того как раскупалось жильё в здании, возведённом по новой на тот момент опалубочной (монолитной) технологии, от 80 до 90 % квартир перепроектировались с полным или частичным сносом внутренних ненесущих стен. В следующих домах застройщики стали предлагать квартиры как с возведёнными внутренними стенами, так и без стен, но с согласованным типовым проектом, экономя тем самым и на стройматериалах, и на оплате труда рабочих. Однако те, первые, квартиры чаще всего реализовывались ещё до гос­приёмки и передачи документов в Бюро технической инвентаризации. Застройщикам было выгодно продать не только квартиру, но и свои услуги по узакониванию разработанного клиентом проекта, поскольку существовала возможность доработать планировку для каждого покупателя. В рабочий проект вносились необходимые изменения, а после сдачи дома госкомиссии владелец сразу же получал документы на жильё.

На сегодняшний день компании не готовы работать с каждым покупателем, а потому необходимо отталкиваться от строительного (поэтажного) плана — его можно получить либо у застройщика, либо в управляющей компании. На плане полностью отмечается планировка, которая была согласована и прошла госэкспертизу перед строительством. Поэтажный план подтверждается печатью застройщика и предоставляется в жилинспекцию вместе с основным комплектом документов.

Плюсы и минусы

Прежде чем перейти к тонкостям процедуры узаконивания проекта, стоит ещё раз отметить, какие возможности предоставляет покупателю свободная планировка. В отличие от готового жилья, где возведённые стены придётся ломать в угоду полёту собственной фантазии, квартира-полуфабрикат позволит обойтись без долгого, довольно затратного, а также крайне пыльного и грязного этапа работ. Ещё один положительный аспект связан с начальной ценой квартиры. Поскольку стены не возводились, она стоит несколько дешевле соседних, полностью выполненных по проекту.

К сожалению, такая квартира доставит немало хлопот. Владельцу придётся пригласить дизайнера, разработать и согласовать проект, найти рабочих,
а затем приниматься за реализацию (при этом могут возникнуть проблемы, если замысел идёт вразрез со строительными и санитарными нормами, призванными обеспечить безопасность здания и жильцов). Как отмечают девелоперы, по окончании всех работ и согласований фактическая стоимость квадратного метра иногда увеличивается вдвое.

Электричество в домах, где предлагается жильё со свободной планировкой, принято подводить только к распределительному щитку квартиры, но не вводить внутрь, ведь вопрос электрификации обычно становится одним из самых животрепещущих при перепланировке. Стоит проверить и разводку тепла, поскольку в некоторых случаях батареи центрального отопления также устанавливаются по усмотрению хозяина (в пределах мощностей, заданных проектом заказчика).Обратите внимание и на такой момент: в документах площадь жилой зоны квартиры почти вдвое меньше общей площади (поскольку отсутствуют коридоры и другие вспомогательные помещения). Это значит, что практически любой проект имеет ограничения по инсоляции, ведь расширить жилое пространство можно лишь за счёт той части квартиры, которая будет иметь недостаточное естественное освещение. Согласовать такой проект сложно, да и счета за электроснабжение окажутся просто огромными.

Если же положиться на авось, не оформляя перепланировку, то «свободолюбивого» или плохо информированного владельца квартиры можно привлечь к ответственности по закону, особенно если в результате переустройства будет причинён ущерб соседскому или общедомовому имуществу либо, что ещё хуже, жизни и здоровью соседей.

Владелец квартиры, перепланировка которой не оформлена в установленном порядке (или сделана с нарушением требований), несёт ответственность в соответствии с нормами законодательства. Кроме того, он обязан привести помещение в прежнее состояние (до переустройства) либо согласовать выполненные работы

Жилинспекция вправе потребовать привести квартиру в состояние, закреплённое в плане БТИ. Если в ходе экспертизы (дорогостоящей и длительной) будет доказано, что перепланировка не влечёт никаких угроз, суд может разрешить оставить жилище в пере­устроенном и (или) перепланированном виде. Однако заранее предвидеть исход рассмотрения дела крайне сложно, да и подготовка к суду доставит немало хлопот.

Как полагают девелоперы, сегодня при покупке квартиры в типовой новостройке лучше выбрать уже спланированное и полностью достроенное жильё, получив паспорт, который оформлен по всем правилам БТИ. Если же вы готовы к тратам и хотите сделать оригинальную планировку, будьте предельно внимательны. Запросите у застройщика копии поэтажного плана, проконсультируйтесь с дизайнером, выполните первоначальный расчёт проекта. Или выбирайте дом, где типовой планировки просто не предусмотрено, а каждая квартира строится с учётом пожеланий заказчика — на рынке недвижимости такие предложения тоже есть.

Получаем документы

Разработка проекта, обследование помещений, составление технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки, получение заключения Роспотребнадзора и одобрение проекта в сумме занимают не менее 2–3 мес. Помимо проекта потребуются: копия паспорта, заявление о согласовании переустройства и перепланировки, копии правоустанавливающих документов на квартиру, технический паспорт жилища, письменное согласие собственников.
Получив разрешение жилинспекции, можно приступать к реализации проекта. После того как будут завершены все работы, необходимо засвидетельствовать момент окончания перепланировки в жилинспекции (приёмку скрытых работ производят в процессе ремонта), затем получить в БТИ новый план, а потом и свидетельство о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой. Документальное оформление работ займёт около 2 мес.

Учитывая трудности, застройщики готовы отказаться от свободной планировки и предлагать покупателям несколько вариантов готовых и согласованных планировок для одинаковых по площади квартир.

Свободная планировка квартир в новостройках

Многое жилье в современных новостройках сдается со свободной планировкой квартир. Это имеет свои как положительные, так и отрицательные свойства. Все это будет рассмотрено в данной статье, а также альтернативные варианты по отношению к свободной планировке.

Исторический аспект

Свободная планировка квартир обрела популярность в России в девяностых годах прошлого столетия. В то время появилась каста людей, которые хотели быть не такими, как все, и у них имелись лишние деньги. Эти люди начали выкупать соседние квартиры, объединять их, делать многоуровневые жилища, а также переделывать собственные квартиры по своему вкусу.

Экономика развивается таким образом, что если есть спрос, значит, будет и предложение. Застройщики приспособились к желаниям покупателей и начали создавать дизайн квартир со свободной планировкой. Основная часть квартир сегодня для людей, имеющих свободные деньги, представлена со свободной планировкой.

Но прежде чем сделать окончательный выбор, необходимо определиться с плюсами и минусами такого решения.

Понятие о свободной планировке

Свободная планировка квартиры — это единая жилая площадь с проложенными коммуникациями в период строительства. Эти коммуникации определяют места, где будут сантехнические комнаты и кухня.

Другая часть квартиры не имеет стен, и собственник может ее обустраивать так, как ему заблагорассудится.

В каких домах предусматривают свободную планировку квартир

Для такого вида планировки в основном подходят монолитные дома, поскольку в них несущими являются внешние стены, поэтому внутренние перегородки могут отсутствовать. В кирпичных домах несущими являются внутренние стены, поэтому здесь может быть только частичная свободная планировка.

Положительные свойства

При покупке квартиры с отсутствием стен не возникает вопроса, как распланировать квартиру свободной планировки.

При таком раскладе каждый может решить, какую комнату сделать больше, а какую — меньше, оборудовать гостиную отдельной комнатой или объединить ее с кухней или столовой, сделать санузел раздельным или совместным и другие вопросы.

Таким образом, приобретая квартиру свободной планировки, собственник сам решает, сколько комнат у него будет, какая будет жилая площадь при неизменной общей квадратуре.

Свобода в обустройстве квартиры — основное преимущество данного вида планировки. Именно это обстоятельство обусловливает комфортность проживания как отдельного индивида, так и семьи в целом.

Помимо этого, распланировка квартиры своими силами добавляет положительные эмоции и при близких взглядах на нее происходит сплачивание семьи.

Такая квартира будет единственной в своем роде, потому как достаточно сложно представить, что кто-нибудь в данном доме создаст точно такой же дизайн квартиры.

Ложка дегтя в рассматриваемом явлении

Как правило, квартиры с такой планировкой стоят на несколько процентов дороже по сравнению со стандартными. Застройщики быстро поняли, что, не вкладывая денег в строительство внутренних стен, можно преподнести свободную планировку квартир как основное достоинство, то есть использовать ее как грамотный маркетинговый ход.

Если в недалеком прошлом все квартиры продавались только с черновой отделкой, то сегодня уже некоторые застройщики предлагают квартиры с отделкой. Это неприменимо к рассматриваемым типам квартир.

Главные коммуникации будут созданы застройщиком, установлена дверь (как правило, из хорошего металла), стеклопакеты, основная же часть затрат ложится на собственника. Иногда бывает, что даже электрическую проводку нужно тянуть в квартиру из коридора.

В некоторых случаях семья не может прийти к консенсусу по поводу планировки квартиры, в этом случае собственники обращаются к специалистам для составления дизайна квартиры, а это стоит дополнительных денег.

Помимо этого, никто до сегодняшнего дня не отменял такую организацию, как БТИ. Несмотря на то что планировка свободная, план квартиры все равно нужно утверждать в этой организации.

При этом необходимо учитывать ряд лимитов, которые превращают свободную планировку в условно-свободную. Основные ограничения следующие:

  • нельзя переносить санузел и кухню;
  • к жилой площади нельзя присоединить балкон/лоджию;
  • на эти нежилые помещения нельзя подводить отопление (его нигде в квартирах нельзя подводить, несмотря на то, что многие это делают);
  • отдельные вентиляционные каналы не могут быть совмещены или перенесены;
  • жилая площадь квартиры не может быть изменена за счет прибавления к ней площади подсобок;
  • площадь комнаты должна быть не менее 9 кв. м;
  • газовые трубы не могут быть скрыты в стенах;
  • все жилые комнаты должны иметь природное освещение. В случае отсутствия такового комната может быть только нежилой.

Площадь такой квартиры при покупке указывается полная. При осуществлении разметки часть квадратов теряется. Нежелание оплачивать те квадратные метры, которых реально не будет, можно добиться только через повторную экспертизу БТИ, проводить перерасчет и писать требование о компенсации.

Ремонт рассматриваемых типов квартир

В российском правовом пространстве понятия «свободная планировка квартир» не существует. В связи с этим нужно понимать, что реальное отсутствие стен не говорит о том, что их нет в проектах застройщика. Поэтому возведение собственником перегородок требует обязательного согласования. Если в дальнейшем появится идея о перепланировке, то опять будет требоваться согласование.

Ремонт квартир свободной планировки предполагает осуществление ярких дизайнерских решений, при которых жилая площадь претерпевает существенные изменения.

При начале ремонта нужно определиться со стилем. Необязательно делать капитальные перегородки, они могут быть невысокими, куда можно поместить цветочные горшки или сделать барную стойку. Помимо этого, вместо перегородок можно использовать установку шкафов на местах предполагаемых стен.

Можно использовать мобильные или складные перегородки.

Отдельные зоны можно выделить с помощью различных стилей, не применяя перегородок.

Фото квартиры свободной планировки приведено выше.

Проектируем квартиру

Для того чтобы человек чувствовал себя комфортно в жилище, должны быть соблюдены все эргономические требования. Это возможно сделать только с профессиональным дизайнером.

С его помощью составляются проекты квартир свободной планировки. Дизайнер должен учитывать все параметры и вкусы всех членов семьи, в результате чего должна эффективно использоваться вся площадь.

Необходимо предусмотреть размещение каждой комнаты. Начинать нужно с входа и прихожей. Далее следует продумать, сколько времени в каждой комнате будет находиться любой член семьи, чтобы не мешать друг другу.

Проектирование комнат зависит от того, насколько вы любите шумную обстановку. Так, если вы любите отдохнуть в спальне, ее следует размещать подальше от гостиной.

В настоящее время одним из проектов квартир свободной планировки являются квартиры-студии. Однако здесь нужны вытяжки и бесшумная техника, поскольку звуки и ароматы в таких квартирах распространяются с большой скоростью.

Документы на перепланировку

Собственник квартиры со свободной планировкой должен иметь следующие документы: проект на будущие работы, техпаспорт на квартиру, заключение о конструктивном состоянии квартиры. Если задуманы переносы труб отопления, газовых труб, вытяжек, планируется установка изоляций, изменения в нежилых помещениях несущих конструкций, то необходимы дополнительные проектные документы.

В заключение

Таким образом, покупать квартиру свободной планировки или стандартную квартиру, каждый должен решить сам. Есть, конечно, неоспоримые преимущества даже в частично свободной планировке. Однако необходимо быть готовым к тому, что придется достаточно ощутимо переплатить за саму квартиру, проект и ремонт такого помещения.

Детально разбираемся в квартирах со свободной планировкой

В юридическом смысле понятия «свободная планировка» нет. Большинство людей считает, что такого типа жильё даёт возможность возводить или убирать стены как захочется. Это неверно. Застройщики сами указывают расположение стен. Если переделки в квартире затевает дольщик, все изменения необходимо согласовать. Её сделают в трех ситуациях:

  • по собственному желанию;
  • согласно указанию инспектора Жилинспекции;
  • по решению суда.

Преимущества и недостатки квартиры со свободной планировкой

Хозяева часто считают, что оформить жилье под личные запросы — это шанс изменить жизнь.
Однако не стоит забывать о перечне недостатков, которые мешают воплотить задумку. Среди минусов — цена. Стоимость такой жилплощади будет на 5-10% дороже, чем стандартная квартира с перепланировкой.

Планировка свободного типа присутствует исключительно в домах бизнес-класса, и квадратный метр в таких домах ценится гораздо выше, чем в новостройках экономкласса.

Как действовать?

С чего начать тем, кто хочет внести коррективы в квартиру до ее получения в собственность.
Предлагаем два способа:

  • первый, занимает много времени, но опирается на закон. Дождаться свидетельства и потом начинать, переделывать под себя;
  • второй способ – наоборот – сделать, а потом разбираться.

Сначала владелец обязан решить, что конкретно хочет поменять и с готовым проектом прийти в организацию застройщиков для оформления бумаг.
Процесс перепланировки разделяют на две категории:

  • демонтаж;
  • возведение стен.

Каждый пункт согласуется в определенных инстанциях и получает разрешение в Жилищной инспекции.

Основные правила обмера

  1. соответствие с установленными правилами;
  2. грамотные чертежи;
  3. разноцветные периметры;
  4. экспликация квартиры;
  5. расчет площади в таблице;
  6. дополнительные нормативные документы.

Узаконить ремонт

Согласовать уже осуществленную перепланировку, возможно, согласно статье 29 Жилищного законодательства РФ. Однако владелец обязан заплатить штраф стоимостью от 1 тысячи до 2,5 тысяч рублей (статья 7.21 КоАП РФ).

Для этого следует:

  • собрать документацию для получения нового тех. паспорта (свидетельство о праве собственности, заявление на новый тех паспорт и на вызов специалиста);
  • обратиться в проектную организацию и получить заключение;
  • с пакетом документов отправиться в архитектурный отдел;
  • составить прошение в суд для сохранения ремонта.

Если будет вынесено положительное решение, далее предстоит посещение Кадастровой палаты при Росреестре. Следует учесть, что это исключение из правил и желательно переустройство делать после согласования.

Читать еще:  Устройство трехслойной кирпичной кладки

Свободная планировка квартиры: особенности согласования (Страница 1 из 7)

Чтобы отправить ответ, вы должны войти или зарегистрироваться

Сообщений с 1 по 15 из 104

1 Тема от Yola 24-04-2012 16:13:39 (24-04-2012 16:44:49 отредактировано Yola)

  • Yola
  • Местный аксакал
  • Неактивен
  • Откуда: Ромашково
  • Зарегистрирован: 21-03-2012
  • Сообщений: 798
Тема: Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Свободная планировка квартиры: особенности согласования

Любой человек, приобретающий квартиру в новостройке без отделки, автоматически получает серьезную проблему, которая заключается в обязательном согласовании перепланировки. Почему? По существующей традиции монолитно-кирпичные дома с индивидуальными проектами, построенные в Москве, имеют свободную планировку, а, по сути, не имеют никакой планировки вообще.

Стен нет, а есть ли свобода?

Обычно, приобретая квартиру, имеющую свободную планировку, покупатель получает: наружные стены и межквартирные, потолок, пол, окна, систему отопления и канализации, вентиляционные каналы, а также входную дверь, которую называют в народе «дверь на выброс». Электропроводка доведена только до щитков на лестничной площадке, — все остальное придется делать самостоятельно. Стены в кирпично-монолитных домах, которые, как правило, и имеют в отличие от панельных, свободную планировку, зачастую отличаются неровными и кривыми поверхностями: и горизонтальными, и вертикальными. Ликвидация этого обстоятельства, естественно, приводит к дополнительным, весьма ощутимым затратам как в материальном, так и в трудовом плане.

За границей приобретение подобного полуфабриката показалось бы, по меньшей мере, странным.

Однако россиянам при отсутствии разумного баланса между спросом и существующим предложением приходится выбирать: пустая кривая бетонная коробка или довольно убогая панель. Конечно, квартиры в домах из монолита имеют свой несомненный плюс – ломать стены, которые вас не устраивают, не придется. Напротив, внутренние стены нужно будет строить. Однако, строительные работы такого рода специалисты считают особо дорогостоящими и трудоемкими – возведение межкомнатных перегородок обойдется примерно в 150 долларов на квадратный метр квартиры. Так, приведение квартиры, имеющей свободную планировку, в квартиру, пригодную для жилья, сделает ее дороже в полтора-два раза, то есть будет стоить приблизительно как сама квартира. Неплохая экономия для организации-застройщика!

Где будут стены: подключаем фантазию?

Приобретая квартиру со свободной планировкой, нужно заранее готовить себя к перепланировке поневоле – отсутствующие перегородки при замерах БТИ намечены кирпичами, разложенными на полу, то есть фиктивно стены есть. Хотите реальные? Согласовывайте перепланировку! Для этого потребуется, не учитывая финансово-временных затрат, оформление большого количества бумаг. Процесс перепланировки регламентируется множеством документов, в числе которых Гражданский, Жилищный и Уголовный кодексы, постановления правительства Москвы и распоряжения мэра.

Свободная планировка – довольно относительное понятие, свобода, конечно, есть, но она довольно ограничена. Согласования требует буквально все: от установки электрических розеток до переноса дверного проема. Существует ряд категорических ограничений: нельзя переносить ванные; уменьшать, изменять или сносить вентиляционный короб и стояки; переносить кухни на площадь, обозначенную жилой; замуровывать трубы в стены, увеличивать полезную площадь за счет присоединения балконов, лоджий и коридора лестничной клетки, изменять внешний вид фасада, затруднять доступ к любым из инженерных коммуникаций и отключающим устройствам, образовывать комнаты, в которых не будет отопительных приборов и естественного освещения, и проч.
Свобода – хлопотное дело: необходимые для перепланировки документы

Количество бумаг, которые нужно собрать для «подневольной перепланировки» не уступает списку для перепланировки обычной. Прежде всего, необходимо изготовить техническое заключение, а также проект перепланировки. Заказать эти документы возможно только в проектной организации, которая имеет лицензию Госстроя. Разработка этих документов обойдется в сумму 50-100 долларов в расчете на квадратный метр площади.

В Москве действует следующий единый порядок действий при получении разрешения перепланировки: БТИ (поэтажный план, экспликация, прочие необходимые документы); получение технического заключения (ТЗК) и изготовление проекта в проектной организации; получение разрешений от архитектурного управления, пожарной инспекции, СЭС, газовой службы, согласование с административно-технической и жилищной инспекциями, согласие всех соседей на вашу перепланировку. Каждый пункт этого списка – это время, нервы и дополнительные расходы.

Однако, и это еще не все. После всех согласований документы должны пройти согласование в межведомственной комиссии (МВК), которая состоит из представителей всех вышеуказанных инстанций. Эта комиссия и утверждает решение о перепланировке окончательно. Заключительный этап этого увлекательного процесса – получение распоряжения о перепланировке. На его основании уже можно проводить перепланировку и вносить измененные данные в БТИ, а также Регистрационную палату (или Департамент государственного муниципального имущества).

Свободная планировка квартиры

Квартиры со свободной планировкой пользуются повышенным спросом, поскольку позволяют не сдерживать свои фантазии и развернуться в полную силу, организуя себе самое уютное гнездышко на свете.

Свободная планировка подразумевает что в квартире будут внешние и несущие стены, потолок, пол, систему отопления и санузлы. Как вариант, обычно владельцам жилья предлагается утвержденный в БТИ стандартный план квартиры. Можно создать свой собственный дизайн внутреннего пространства, что потребует внесение изменений в готовый план квартиры и утверждение этого плана в соответствующих организациях.

Следует учитывать ряд запретов на изменение планировки квартиры:
  • Запрещено сдвигать или сносить несущие стены
  • Нельзя объединять балкон с комнатой, разрушив наружную стену
  • Нельзя совмещать кухонную вытяжку с вентиляцией санузла.
  • Проводить отопление на балкон или лоджию тоже нельзя
  • Если вам очень хочется увеличить высоту дверного проема несущей стены или перенести санузел, потребуется получить соответствующее разрешение после утверждения специального проекта.
Свободная планировка квартиры — тонкости и нюансы:

При подборе квартиры обратите внимание на то, как расположены оконные проемы, смогут ли все запланированные вами комнаты получить достаточное количество света и солнечного тепла.

Считайте стояки и прикидывайте как будут расположены батареи и сантехника в квартире. Не забудьте о розетках, удлинители — это не наш путь к лучшей жизни. Предусмотреть месторасположение и количество розеток, как и перенести или добавить их заранее, не сложно, и гораздо более приятно до отделки стен квартиры.

Свободная планировка, которая превращает квартиру в студию

Да, квартира-студия это ощущение свободы где много-много воздуха. Такая квартира никогда не станет лабиринтом из множества шкафов, диваном, кресел и менее мягких предметов мебели, так и норовящих набить вам шишку. Квартира-студия является спальней, гостиной, библиотекой и столовой одновременно. А при возникновении желания может мгновенно трансформироваться в кинозал, танцпол или (а почему бы и нет?) бассейн.

К сожалению, коварство принципа перехода плюса в минус подстерегает нас и тут: квартира-студия имеет некоторые недостатки, которые происходят именно из-за её просторности и отсутствия перегородок. Таким минусов является быстрое распространение запахов по всему помещению. В квартире-студии нельзя готовить еду, курить без последствий для обоняния. Жир и смог в квартире-студии, поддавшись атмосфере всеобщей свободы, беззастенчиво оседает на самых неподходящих для него предметах и зонах: видеотехнике, одежде, мебели, стенах и потолке. Далее — звуки, которым тоже не сидится в углу квартиры-студии, и которые успешно разносятся с удвоенной силой по всей квартире. Проблема со звуком настолько назойливая, что большая просторная студия требует оснащение бесшумной бытовой техникой.

Конечно, все эти проблемы можно решить за счет организации функциональных зон в квартире, устройства шкафом для одежды и оснащения студии современной бытовой техникой, контролирующей микроклимат в помещении. Главное — чтобы квартира стала уютной и комфортной, даже если и не единственной, то — неповторимой .

Ограничения свободной планировки

Словосочетание «свободная планировка» звучит привлекательно, но на практике это, скорее, маркетинговый ход и он вовсе не отменяет правил, которые необходимо учитывать перед началом ремонта. В противном случае собственнику грозит ряд проблем – невозможность продать квартиру из-за отказа банков давать ради нее ипотеку, сложности с поисками покупателей (не всех устраивают треугольные комнаты) и, разумеется, штрафы и постановления восстановить все по правилам.

ПЕРЕПЛАНИРОВКА: ЧТО МОЖНО И ЧТО НЕЛЬЗЯ

•Мокрые зоны (санузлы и кухни) всегда выделены в планах БТИ, они обязаны оставаться на своих местах, переносить их запрещено.

•Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя. Зато и то и другое допускается увеличить за счет коридора.

•От коридоров можно избавиться вообще.

•Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет).

•При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.

•Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и использовать как кладовку. В случае с лоджией отличный вариант — сделать французские стеклянные двери в пол (без них согласовать присоединение лоджии не удастся).

•По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать только съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном исполнении придется менять планы.

•Помните про пороги в санузлы: для согласования обязательно должно быть или понижение на 1,5–3 см, или, наоборот, сделан порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.

•Дополнительный санузел вдали от стояка сделать не получится, потому что насосы в жилых помещениях больше не устанавливаются.

В конце января 2021 года стало понятно, что Жилинспекция всерьез занялась проблемой незаконных перепланировок. Минстрой подготовил законопроект, упрощающий доступ проверочных комиссий в квартиры – до сих пор этот момент является одним из самых сложных в работе ревизоров: впускать в свое жилище без судебной санкции граждане не обязаны – чем активно и пользуются. Сейчас срок судебного рассмотрения занимает 2 месяца, а после принятия соответствующего закона на это потребуется лишь 5 дней.

Напомним, ранее сообщалось, что Жилинспекция устраивает проверочные рейды в поисках нарушителей узаконенной планировки. Позже ведомство официально опровергло эту информацию.

Что может сделать Жилинспекция?

Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.

О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут.

Сергей Вишняков, эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Сергей Вишняков полагает, что свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».

Как продать квартиру с перепланировкой

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.

Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.

Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.

Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.

Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.

Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.

Наталия Борзенкова, «Инком-Недвижимость»

Самые частые ошибки перепланировки

Интересный опыт был и у Ольги Цановой, основательницы группы в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси риэлтора». Однажды продавец забыла предупредить, что в квартире сделана перепланировка: кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается только в том случае, если комнат в квартире несколько. Покупатель нашелся очень быстро — правда, выходить на сделку он был готов только в том случае, если все будет узаконено. Пришлось разбираться в авральном режиме.

«Нам повезло, что в комнате было два окна — одно как раз отошло к кухне. Когда нам отказались согласовывать перепланировку, мы ответили, что разделим комнату на две (это допустимо), а потом одну из них присоединим к кухне. В итоге нам узаконили перепланировку без промежуточных этапов. Сейчас банки достаточно лояльно относятся к перепланировкам, хотя бывают настолько тяжелые случаи, что узаконить вариант не получается — приходится мудрить при продаже», — признает Ольга Цанова.

По словам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые распространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии или балкона с кухней или комнатой, перемещение межкомнатных перегородок или их частичный демонтаж.

Из всех этих вариантов самым проблемным является присоединение балкона — банки к таким квартирам относятся с настороженностью.

«Особенность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, как правило, выгодно расположены в центре, поэтому спрос на них хороший. Если такая квартира на первом или втором этаже, обычно согласовать перепланировку достаточно просто, выше — сложнее (из-за выделения санузла), так что бывают проблемы с ипотекой».

Как сделать перепланировку правильно?

В большинстве квартир со свободной планировкой есть разметка с использованием кирпича, какого-то профиля или хотя бы нарисованная краской.

Фото: Сергей Вишняков/Facebook

«Она может быть из кирпича или из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — реальные границы помещений внутри квартиры. И именно по ним покупателю нужно выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно рекомендует Сергей Вишняков.

Но если покупатель собирается пойти по собственному пути (увы, на дизайнера, проектировщика и прочих узких специалистов бюджет заложен не у всех), ему надо учитывать установленные ограничения. Кстати, у застройщиков зачастую все-таки есть готовые варианты планировок — о них лучше уточнить в офисе продаж.

Существуют очевидные запреты.

Владелица дизайн-студии Sweet Flat, дизайнер Алена Власова перечислила основные правила работы со свободной планировкой. Эксперт соглашается, что свободная планировка — это лишь маркетинговый ход продавца-застройщика.

«Новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов и заказать планировочное решение. Но потом он будет абсолютно уверен, что новая планировка сделана законно и проблем при согласовании, регистрации и дальнейших сделках купли/продажи уже не возникнет», — говорит Алена Власова.

В конце января 2021 года стало понятно, что Жилинспекция всерьез занялась проблемой незаконных перепланировок. Минстрой подготовил законопроект, упрощающий доступ проверочных комиссий в квартиры – до сих пор этот момент является одним из самых сложных в работе ревизоров: впускать в свое жилище без судебной санкции граждане не обязаны – чем активно и пользуются. Сейчас срок судебного рассмотрения занимает 2 месяца, а после принятия соответствующего закона на это потребуется лишь 5 дней.

Если факт незаконной перепланировки установлен, собственника оштрафуют на 2-5 тыс. рублей и обяжут вернуть все в надлежащий вид. Срок исполнения зависит от сложности работ, но по его истечении собственнику предстоит повторная встреча с проверкой. Если изменений к тому моменту не будет, собственник рискует право собственности утратить.

Напомним, ранее сообщалось, что Жилинспекция устраивает проверочные рейды в поисках нарушителей узаконенной планировки. Позже ведомство официально опровергло эту информацию.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector